目 录
1、大连房协九届三次理事会暨2023—2024
年度工作先进表彰大会工作报告 ……………………………3
2、关于我会监事长人员变动的情况报告………………………17
3、大连房协2024年会费收支情况报告 ………………………20
4、请辞报告（肖德斌）…………………………………………22
5、请辞报告（陈晓东）…………………………………………23
6、关于表彰2023—2024年度大连房协
先进集体和先进个人的通报…………………………………24
凝心聚力谋发展 开拓创新谱新篇
不断推动我市行业建设和我会工作再上新台阶
——大连房协九届三次理事会暨
2023—2024年度工作先进表彰大会报告
各位领导、各位理事、各位会员，同志们：
现在，我代表九届二次理事会向大会报告工作，请予审议。
一、2024年大连房协工作总结
2024年，我们在上级党委和领导机关的指导帮助下，深入学习贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实中央和省、市经济工作会议要求，坚持以会员为中心，以会员需求为导向，认真做好服务工作；从加强班子建设入手，根据情况变化做好人员调整，选举产生了新的会长；从行业建设全局出发，认真履行协会职责，全面加强行业建设；求真务实、积极进取，较好地发挥了我会“提供服务、反映诉求、规范行为”的职能，促进了全市行业建设及我会各项工作的开展，在全年工作中取得了较好的成绩。
（一）立足行业发展全局，切实加强行业建设
今年以来，我们按照中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的总体要求，认真贯彻落实上级有关房地产业建设和发展的工作部署，从实际出发，统筹安排，把握重点，积极配合政府有关部门做好相关工作。
一是认真落实省、市住建系统安全生产电视电话会议精神。按照上级行业主管机关的安排，3月2日和3月3日，我们分别参加了省、市住建系统安全生产电视电话会议，会后我们立即对相关会员单位的安全生产情况进行了排查，并将危房情况报给了相关部门。3月中旬，我们在九届二次理事全体会议上，按照上级有关安全生产的指示和要求，进行了再传达、再部署，提出了“入脑入心，见著行动”八字要求。所谓入脑入心，就是要对安全生产从思想上高度重视，绝不能对此掉以轻心；所谓见著行动，就是要认真查找本单位安全生产的漏洞，举一反三，立即采取措施消除安全隐患。
二是认真贯彻落实国家有关房地产发展的方针政策。今年以来，为了适应新型城镇化建设发展趋势和市场供求关系新变化，加快构建房地产发展新模式，各级政府在加强保障性住房建设和供给、完善商品房相关基础性制度、满足居民刚性和改善性需求等方面采取了一系列政策措施，我市也先后出台了具有针对性的“组合拳”。对此，我们积极配合各级政府做好相关工作，促进各项政策措施的落实。4月30日，我们和大连市房地产估价师与经纪人协会共同发出了“在我市开展住房以旧换新活动的倡议”；10月12日，我们又同该协会共同转发了中房协和中国估价师与经纪人学会“关于组织开展方便看房活动的通知”，号召相关单位积极参加活动，促进我市房地产市场持续健康发展。特别是今年五一长假后，为在我市营造良好的市场销售环境，我们草拟了《住房以旧换新“让利销售季”活动方案》，提出了4项具体实施办法：
（1）建立企业联盟，加强组织协调，营造和谐市场氛围。
组织动员全市房地产开发企业，特别是头部开发企业积极参加“让利销售季”活动，是搞好这次活动的先导性工作。为此，拟成立住房以旧换新“让利销售季”活动企业联盟。通过该联盟，统一协调各相关单位的行动，共同营造和谐的市场氛围。
（2）发挥政策效力，坚持市场引导，鼓励居民住房消费。
大连房协作为全市性行业组织，要主动与政府有关部门进行对接与沟通，充分利用政府的支持政策，积极参与住房“以旧换新”活动；以暖楼市、促消费、助安居为活动目标，广泛调动各方面的积极性，努力促成房企让利促销售、居民住房改善得实惠、政府政策效应得彰显的共赢局面。
（3）结合市场需求，创新经营模式，不断完善服务方式。
在住房让利销售季活动中，要坚持从实际出发，认真研究制定具体实施办法及保证措施。构建起适合买卖双方需求的销售方式，具体操作方式可先由购房者选定新房房源，与房地产开发企业签订新房认购协议，共同约定意向买进和售出房源，房地产开发企业做好相关服务，尽量为购房者提供便利。
（4）开展诚信经营，健全制度体系，确保工作有效运行。
凡参与此次活动的企业，都要坚持诚信经营，通过签约和公开承诺等形式，践行自己的责任和义务，并获得自身应得的收益。若购房者的旧房在协议期内成功售出，则售房款可以抵作购买新房的首付，并按约定办理新房购买手续；若旧房在协议期内未能售出，则房地产开发企业退还新房的首付款或意向金。
以上实施办法，由于各种原因尽管没有被政府主管部门所采纳，但是作为行业协会，我们能够主动向主管部门提出自己的合理化建议，算是尽到了我们应尽的责任。
三是积极回应会员对“住房养老金”试点问题的咨询。自住建部公布关于“开展住房养老金试点”后，一些会员单位及社会群众向我们询问有关住房养老金的相关问题。为此，我们根据住建部的情况说明，认真回答大家的提问，消除大家的疑虑和误解。同时积极开展正面宣传，利用微信公众号和房协网站转发住建部的政策解答，还在转发政策解答时特别加了编后语。我们在编后语中明确指出：
“所谓房屋养老金，是在当前倡导高质量发展的形势下，住建部提出的一项带有方向性、前瞻性的工作制度和工作安排。
这项制度和安排，不增加现有的个人住房支出，只是引用了“房屋养老”这样的一个概念，以加强对房屋安全使用生命周期的全过程管理。
具体作法是：建立房屋个人和公共帐户，其中个人帐户，就是当初购房时已建立的维修资金；其中的公共帐户，将出自政府的土地出让金、城市更新中的各项建设收益等，没有增加个人新的支出。因此，这是一项着眼于长远发展，利国利民的好制度、好政策。”
通过以上宣传解释工作，解除了大家的疑虑，收到了较好效果。
（二）认真践行服务宗旨，解决会员实际问题
由于受经济环境和房地产业深度调整的双重影响，去年以来，会员单位在的生产经营中遇到了前所未有的挑战。面对这种局面，我们充分发挥自身优势，坚持做好各项服务保障，坚持为会员办实事、解难题，做了许多富有成效的工作。利用今天会议这个时机，我们对2024年全年会员单位所提问题集中进行一下梳理，特别是对一些带有共性的问题，在这里集中做一次解答，以便大家都可以从中得到借鉴，促进各单位工作的顺利开展。
一是关于公有住房免征房产税问题。这个问题我们在业务培训时曾经讲过，但至今仍有一些单位询问此事。
根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》财税［2000］125号文件：“对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。”
这里需要说明两点：（1）必须将本单位公有住房租金和经营性用房租金分开记账，区分清楚，不然混在一起不好处理；（2）要搞清楚公有住房指令性租金与商业租金的区别。商业租金的构成包括：折旧费、维修费、管理费、利息、保险、房产税、征地税、利润；而指令性租金是福利性租金，仅含折旧费、维修费、管理费，其余一概不含。对于这一点，需要向征税部门解释清楚才行。
二是关于单位自建住宅办产权证问题。早在2004年，海洋监测中心经上级批准，建了百余套经济适用住房。其中大部分已按经济适用住房政策出售给了职工个人，但现在仍有十来套未出售，一直作为单位引进人才周转房使用。现在该单位领导询问：是否可以将这些周转房办成本单位的产权房？
对此可以明确地回答：办不了！因为根据《大连市人民政府关于进一步深化城市住房制度改革加快住房建设的通知》（大政发［1999］66号），我市从1999年1月1日起停止住房实物分配。在这种情况下，如再给单位办产权，就意味着单位可以继续进行实物分房。另外，大连房地产交易市场（不动产登记中心）2005年重新制定的《房地产登记工作规程》中，已明确不再为新建的住宅办理单位产权。
三是关于转制企业办土地使用权证问题。我们许多会员单位在2003年前后转制过程中，都与原单位签订了经营用房使用合同。这些合同目前大部分已到期，需要续签合同。当初签署合同的依据是“大政办发［2003］110号文”，现在要续签合同，但不知当时的110号文件有哪些具体条款，因此，转制企业想要查看原文规定。
现在能够回答大家的是，想看原文需要到土地管理部门去查永久档案，原房地产管理局文书档案室现在已查不到，因为临时档案只保存5年。但是我会编辑的《大连土地房屋经营知识大全》里较完整地收录了该文，基本保留了原文的所有条款。
四是关于转制单位商业用房办产权问题。在国企转制过程中，市政府办公厅于2002年8月转发了市体改办《关于处置国有中小商贸流通企业租用直管经营房所有权的意见》（大政办发［2002］102号），该文规定：为了帮助企业顺利实现转制，已用经营性用房，在转制后8—15年内交足补偿金可办理产权。由于大多数转制企业并未按规定交纳补偿金，且目前交纳期限已过，因此不能再办理产权。需要进一步说明的是，据发改委有关人员的答复：“该文现已自动失效”。
五是关于高校物业管理用房问题。大连大学等单位因物业管理用房发生争议，焦点是如何区分物业管理用房和经营性用房。另外，对物业用房面积是否有明确规定。
对此我们可以明确地说，二者没有本质区别。因为物业管理本身就是一种经营性活动，物业管理用房到底是办公使用还是经营使用，在现实中难以区分，其实二者是一回事。
对物业用房面积，根据《大连市实施〈物业管理条例〉办法》（大连市人民政府令第105号）第二十五条规定：“建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平方米以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增加五十至一百平方米”。
六是关于承租房无偿过户（变名）及承租权有偿转让问题。承租房无偿过户，原来的依据是2000年大房发41号文；承租权有偿转让，原来的依据是2002年大政发38号文、大房局发94号文。但是，2020年大政办发60号文对上述文件规定做出了较大调整，主要有两点：（1）公房承租人已故或迁离本市，原承租人配偶、子女、父母、外孙子女可无偿变更承租权。（2）产权单位不再收取公房承租权转让金5%—10%的补偿。
这些变化中所隐藏的含义是：公房原本就是单位给职工的一种福利，既然是给职工的福利，公房承租人的上述亲属就可以继续享有这一福利。此事如同房改出售公房中政府给予的各项优惠一样，其实是对职工的一种补偿。
七是关于公有住房改变用途及经营性用房租金标准问题。在现实中，经营性公房租金标准有两种：一种是房屋租赁协议租金标准；一种是政府指令性租金标准，即：工商业用房租金标准。
1997年出台的大房局发4号文，标志着我市房屋租赁市场的形成，也标志着协议租金的诞生。自那时起，尽管公房指令性租金经历过三次调整（1997年、1999年、2000年），但每次调整都针对的是住房租金。因为有了协议租金，所以每次调整都未涉及工商业用房租金，工商业用房租金始终是8元／平方米。这样，在现实市场运行中，就一直存在着“协议租金”和“工商业用房租金”两个租金标准并行的情况。换句话说就是，现实市场当中是“双轨制”运行。
需要进一步说明的是，由于开始阶段租赁市场不成熟，每隔一段时间，政府部门就要发布一套“房屋租赁市场价格评估标准”，用以规范市场价格。随着市场逐步发育成熟，政府部门便不再发布“评估标准”了。政府部门发布的最后一个评估价格标准，就是2014年181号文的标准。
八是关于老旧房屋安全鉴定问题。凡是要做房屋安全鉴定，一定要找有资质的安全鉴定单位，由其出具鉴定材料，按规定进行合规办理。在我们会员单位中，就有这样的鉴定单位，比如理工大学、原建工系统各大建筑公司等。
九是关于企业自管房交给政府用作保障性住房问题。市住建局答复：政府收购用作保障性住房的，必须是商品房。企业自管房政府无法收购，只能在企业改制或重组时，由发改委、国资委等出面，根据实际情况，按照国家有关政策“一揽子”解决。
十是关于现行住宅维修资金使用文件依据问题。现行的文件依据是：（1）《住建部、财政部关于住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部2007年第165号令）；（2）《大连市城市房屋维修资金管理办法》（大政办发［2021］14号）。
十一是关于承租房私下转让问题。公有住房使用权转让必须经产权单位同意后，转让给当地城区居民，并由产权单位重新颁发《公有住房租赁证》。私下转让承租房不仅违规，还是一种侵权行为。需要说明的是：2020年大政办发60号文下发前，出让人需向产权单位交纳5%的转让收益金；60号文下发后，产权单位不再收取5%的转让收益金，但产权单位可以根据私下转让行为的具体情况，对当事人作出适当的处罚。
十二是关于公房维修中使用租金比例问题。由于对公房维修存有疑问，个别住户及业委会，要求维修管理单位出示维修使用房租的具体文件依据。经查，最为明确的文件依据是建设部1997年《关于加强公有房屋修缮服务管理工作的通知》（建房［1997］146号），该文件在第二段“确保房屋租金的合理使用”中明确提出：
“房地产管理部门收取的公有房屋租金，应当主要用于房屋修缮。在当前情况下，原则上要将不低于60%的租金收入用于房屋修缮。危房抢险加固、治漏资金，要优先安排;凡依托房屋经营的各种收入均应提留一定比例作为后备基金以确保房屋修缮;要根据资金和房屋完损状况合理安排大修、中修、小修和保养计划，提高或保持房屋及其设备的完好率和使用功能。修缮资金必须专项存储、专款专用，严禁将提高房屋租金的收入违反规定用于发放职工奖金和挪作它用，违反者要追究领导责任”。
（三）紧密联系工作实际，认真搞好业务培训
加强业务学习和培训，是搞好行业建设和管理的基础。对此，我们始终给予高度重视，坚持把业务培训摆到战略地位，列为重点工作认真对待，并坚持常抓不懈。
一是根据工作需求加强业务培训。为了搞好今年的业务培训，我们首先从撰写培训讲稿着手，写出了一万九千多字的讲课题纲；同时，收集整理相关文件规定，专门编印了培训教材。经过认真准备，3月下旬我们在奥利加尔酒店举办了“公房经租管理工作内涵和相关政策法规梳理”业务培训班。参加此次培训的有各单位分管领导和工作人员，共计75人。收到了令人满意的培训效果。
二是为会员单位提高业务技能牵线搭桥。2024年5月，大石化在整理承租房管理台账时，发现承租房租金计算存在一些问题。但不知是因为以往调租时没有按规定进行调整，还是租金计算方法错误所造成的。为了搞清原因，他们想请精通业务的房管处人员帮忙，准备派人登门请教。对此，我会秘书长单位西岗房管处给予了大力支持，专门安排石葵路房管站孙崇杰同志面对面进行讲解指导，帮助大石化解决了工作难题。
三是利用手机微信进行业务交流。在日常工作中，我们充分发挥现代通讯工具的优势，在手机微信中经常与会员进行互动交流。每当会员在工作中遇到问题时，就可以及时与我们取得联系，极大地提高了工作效率。比如我们前面梳理出的那些问题，大多数都是通过这样的形式进行沟通的。
（四）积极发挥协会职能，主动承担社会责任
坚持“四个服务”（服务国家，服务社会，服务群众，服务行业）既是国家对社会组织的要求，也是行业协会自身价值的体现。为了落实好“四个服务”要求，我们结合日常工作，坚持从一点一滴做起，主动承担自己的社会责任。
一是积极为会员和社会群众提供政策咨询服务。接待会员和市民群众来电来访，是我们的一项经常性工作。多年来，我们一直将此看作是自己工作的本份。今年以来，共接待来电来访近百人次，每一次我们都热情接待，不厌其烦，耐心细致解答，有时还将政策条文用手机拍照下来，通过微信方式发送给对方。
二是遵章守纪自觉维护市场秩序。为了整顿市场秩序，减轻企业负担，制止行业协会乱收费现象，2024年，市民管局先后两次发出通知，要求各行业协会商会对收费项目进行清理，对存在问题进行自查自纠，并上报整改情况。对此我们高度重视，严格自律管理，认真执行有关规定，在组织各种会议、培训等活动中一律不收任何费用，从不给会员企业增加负担。
三是组织开展行业先进评选工作。多年来，我们一直坚持 “年度评先表彰和工作经验交流”制度：每逢单数年，召开工作经验交流会；每逢双数年，召开行业先进表彰会。其主要目的，就是要通过这种形式加强行业建设，发挥先进典型的示范引领作用，促进各项工作的开展。今年是我们2023至2024年度先进评选表彰年，在这次会议上，我们将对先进集体和先进个人进行大会表彰。
2024年，经过全会上下的共同努力，使我们的工作取得了较好成绩，这是值得充分肯定的。同时，我们也应清醒地看到存在的问题和不足，主要是：1、深入调查研究不够，对企业情况若明若暗。2、开展理论研究不够，缺乏理论方面的建树。3、考虑长远建设不够，只限于应付日常工作。针对这些问题，新的一年里我们要认真加以研究和解决，要克服为难情绪，认真履行服务职能，积极做好各项工作，决不辜负广大会员的殷切期望。
二、2025年大连房协工作安排
回顾过去，意在前瞻。2025年新春已到，一年春为首，万事干为先。在新的一年里，我们要深入学习贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，坚持从我会实际出发，求真务实，奋发进取，增强信心，苦练内功，以高度负责的精神努力做好我会各项工作。
（一）立足会员工作实际，全面加强行业建设
做好我会工作，既要统观行业全局，又要从会员单位的实际出发。在新的一年里，城建系统将继续实施“城市更新行动”和“完整社区建设”，这既是我们的工作内容，也是我们义不容辞的责任，我们一定要按照上级的要求，把各项工作落到实处。同时，要认真学习贯彻中央及省市经济工作会议精神，统筹安排各项工作，促进行业持续健康发展。一是要搞好经济形势分析。增强会员单位工作的预见性，促进经济增长。二是认真开展调查研究。了解掌握会员的真实需求，增强工作的针对性和有效性。三是积极组织各类活动。注意各种活动的实用性，做到帮忙不添乱，节俭不铺张。
（二）积极履行协会职能，发挥桥梁纽带作用
当前经济形势仍然复杂严峻，不确定性因素仍然较多。在这种情况下，我们要充分估计不利条件，增强忧患意识，积极做好应对各种困难的准备。一是强化服务意识，提高服务水平。始终坚持以会员为中心，想会员所想，急会员所急，为会员排忧解难。二是积极维护会员权益，反映会员诉求。认真倾听会员意见，多为会员办实事。三是积极开展合作交流。通过经常组织会员互动，充分挖掘会员潜力，整合内部资源，实现优势互补、合作共赢。
（三）认真组织业务培训，提高从业人员素质
要紧紧围绕会员工作实际，制定培训计划，统筹安排部署，认真抓好落实。一是搞好新颁政策法规培训。对新出台的政策规定，要及时组织学习培训，确保新颁法规的贯彻落实。二是加强岗位技能培训。根据业内人员的需求，有针对性地组织岗位技能培训，不断提高从业人员的业务水平和工作能力。三是组织开展业务学习交流。要充分利用各种时机和场合，通过各种形式，在会员中开展业务交流活动。
（四）加强行业自律管理，规范企业市场行为
要认真落实我市《社会信用体系建设规划》，从搞好自律管理入手，加强企业信用建设。一是加强对《信用体系建设规划》的宣传教育。提高企业对信用建设意义的认识，增强主动性和自觉性。二是建立和完善各项规章制度。通过制度建设，形成自律管理运行机制，使自律管理规范化、常态化。三是注意宣传和推广先进典型。加强对先进单位的跟踪和检查，及时总结经验，以点带面，促进全行业信用建设的开展。
总结过去一年的工作，我们内心充满胜利的喜悦；展望新的一年工作，我们既信心百倍，又深感责任重大。在新的一年里，我们决心与广大会员团结一道，积极进取，奋发图强，努力实现我会工作的新突破，开创我会工作的新局面！
关于我会监事长人员变动的情况报告
大连房协九届三次理事会：
张子寅同志为大连城建开发集团总经理助理，该同志在我会第九届会员大会上当选为监事长。由于近期大连城建开发集团领导班子成员职位发生调整，该单位向我会提出申请：拟由大连城建开发集团房屋管修公司经理阎旭同志接替张子寅同志出任我会监事长。
根据我会《章程》规定，我会实行的是单位会员制。会员单位在会内所担任的职务，由该单位推荐和委派其代表人出任。因此，我会可以同意大连城建开发集团提出的调整意见，并提交理事会大会表决通过。
以上报告当否，请审议。
附：1、《关于我单位出任房协监事长人员调整的公函》
2、阎旭同志的基本情况介绍
大连市房地产业协会秘书处
二○二四年十二月二十日
大连市房地产业协会文件
大房协发[2024]2号
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关于表彰2023—-2024年度大连房协
先进集体和先进个人的通报
各会员单位：
近年来，在我国经济持续推进“扩大内需，增强内生动力，实现高质量发展”的形势下，我们认真贯彻新发展理念，大力加强行业建设，促进会内各项工作的开展。各会员单位立足本职，深化改革，积极融入新发展格局，坚持 “两个效益”一起抓，在工作中取得了许多优异成绩，涌现出一大批先进集体和先进个人。为了表彰激励先进，弘扬奋进精神，巩固已取得的工作成果，按照我会评先工作《方案》要求，经过自我推荐、民主评议、集中考核等程序，产生了2023—2024年度大连房协先进集体和先进个人名单。经会长办公会研究决定，现对先进集体和先进个人给予通报表彰。具体名单如下：
一、房地产管理工作先进集体（共20个，排名不分先后）
中国石油大连石油化工有限公司；
大连市国有房屋经营集团有限公司；
大连建工物业有限公司；
大连国际机场集团有限公司；
大连盛世嘉园物业管理有限公司；
中科院大连化学物理研究所；
大连理工大学资产与实验室管理处；
东北财经大学资产管理与经营处；
辽宁师范大学资产管理处；
大连交通大学国有资产与实验室管理中心；
大连工业大学资产管理处；
大连大学国有资产管理处；
大连城建开发房屋管修有限公司；
大连市中山房地产经营有限公司；
大连市西岗房地产经营有限公司；
大连市沙河口房地产经营有限公司；
大连金宇房地产经营集团有限公司；
大连伯远房地产实业发展有限公司；
大连天益置业有限公司；
辽宁建方律师事务所。
二、房地产管理工作先进个人（共34人，排名不分先后）
中国石油大连石油化工有限公司：张本钊、程玉红；
大化集团有限责任公司：宋柱华；
大连市国有房屋经营集团有限公司：杨晓东、郝 霞；
大连建工物业有限公司：孙陌浛；
大连国际机场集团有限公司：左宏兴；
大连盛世嘉园物业管理有限公司：禚懿锋；
国网辽宁省电力有限公司大连供电公司：袁 洋；
中科院大连化学物理研究所：夏镜航、逄浩丹；
大连理工大学资产与实验室管理处：刘彦斌、贺 飞；
东北财经大学资产管理与经营处：卢喜辉、王 封；
辽宁师范大学资产管理处: 刘长宏、关 魁；
大连交通大学国有资产管理处：周青嵩；
大连工业大学国有资产管理处：王桂超、杜书军；
大连大学国有资产管理处：张 阳、赵忠生；
大连城建开发集团房屋管修有限公司：赫明琨；
大连市中山房地产经营有限公司：刘全诗、徐可馨；
大连市西岗房地产经营有限公司：郭 嵩；
大连市沙河口房地产经营有限公司：孙 雯；
大连金宇房地产经营集团有限公司：张 萌、郑亚茹；
大连供暖集团有限责任公司：李 旭；
大连伯远房地产实业发展有限公司：刘 波；
大连天益置业有限公司：刘 彬、丛 俊；
辽宁建方律师事务所：吴 超。
希望以上获得表彰的集体和个人戒骄戒躁，再接再厉，以此次评比表彰为动力，把今后的工作做得更好，为行业建设和我会发展作出新的、更大的贡献。
二Ｏ二四年十二月二十六日
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抄送：房协会长、副会长、监事长、监事 （共印100份）
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大连市房地产业协会秘书处 2024年12月26日印发
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